Koupě nemovitosti je velmi často životním rozhodnutím. Člověk by však měl již k prvnímu kroku celého obchodu - rezervační smlouvě - přistupovat rezervovaně. Měli byste vyčkávat, než si dokonale prověříte technický a právní stav nemovitosti a znění kupní smlouvy.
Stanovte si proto předem podmínky, které budou muset být splněny, než budete rezervační smlouvu podepisovat. Přinášíme Vám 10 bodů, dle kterých můžete rezervační smlouvu k Vaší vysněné nemovitosti zkontrolovat.
1) Ověřit zda prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti (výpisem z katastru nemovitostí).
2) Z výpisu KN zkontrolovat věcná břemena nebo zástavní právo.
3) Pokud kupujete nemovitosti přes hypotéku, tak byste měli mít za sebou tzv. prescoring, kdy vám banka zjistí, na jakou hypotéku můžete se svými příjmy dosáhnout. Doporučujeme do smlouvy také uvést ustanovení o vrácení rezervačního poplatku v případě zamítnutí hypotečního úvěru ze strany banky.
4) Trvejte na ustanovení, že pokud dojde k problémům na straně prodávajícího, vrátí vám rezervační poplatek, protože vy jste veškeré závazky dodrželi.
5) Lze doporučit, aby v rezervační smlouvě byly již vyjasněny základní náležitosti kupní smlouvy (předmět převodu, výše kupní ceny a způsob jejího uhrazení, zdali uhrazení kupní ceny bude vázáno na splnění určitých podmínek - výpis z katastru apod.).
6) Sjednat k rezervační smlouvě přílohu, kde bude vymezeno, co se míní příslušenstvím bytu (domácí spotřebiče apod.)
7) Do smlouvy výslovně uvést, že depozitum je určeno na úhradu kupní ceny.
8) Vyvarovat se slovním spojením typu “bez zbytečného odkladu”, neboť to neznamená nic jiného než plnit téměř na vyzvání, v rámci max. dnů. Raději se pokuste explicitně stanovit určitou lhůtu (do 30 dnů apod.) a způsob vyzvání (písemně).
9) Vše doporučujeme archivovat, zálohovat, ukládat si (jakoukoliv korespondenci s realitkou, prodávajícím, atd.), tudíž je-li to možné, komunikovat mailem (např. i po telefonickém hovoru druhé straně obsah hovoru odeslat mailem jako jakožto "připomenutí").
10) Pokud plánujete koupit pozemek pro výstavbu nemovitosti ověřte si jak je pozemek vedený v územním plánu (zastavitelnost pozemku, inženýrské sítě, ochraná pásma sítí, apod.).
Jaké dokumenty požadovat ještě před podpisem rezervační smlouvy?
- vzor smluvní dokumentace (rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu)
- výpis z katastru nemovitostí a nabývací titul prodávajícího
- evidenční list (ukazuje poplatky spojené s užíváním bytu)
- výpis z prohlášení vlastníka, který lze získat z katastru nemovitostí k ověření skutečného rozdělení domu na bytové jednotky a přesné výměry bytu
- finanční uzávěrku společenství vlastníků jednotek nebo družstva
- někdy se také může hodit výpis z katastrální mapy, kde je uvedeno, kdo je vlastníkem pozemku nebo přístupových cest
Vzhledem k celkové komplikovanosti není vůbec od věci kontrola samotné smlouvy právníkem.