Pořízení bytu či domu je často jednou z největších událostí v životě. Kupující je z velké části ovlivněn emocemi a ve spoustě případů tak nejedná zcela racionálně. Na toto téma lze svou rozsáhlostí napsat knihu. Následující řádky Vás upozorní na co si dát pozor v každém případě. Pokud jste již učinili několik prohlídek a máte své dva, tři favority, tak doporučujeme postupovat následujícím způsobem.
1) Právní stav nemovitosti
Nechte si od prodávajícího nebo od zástupce realitní kanceláře vystavit aktuální výpis z listu vlastnictví. Lze si ho popřípadě nechat vystavit osobně na Czechpointu nebo i online. Ve výpisu najdete údaje o majiteli. Dále se podívejte na případná omezení vlastnického práva (věcné břemeno, zástavní právo, exekuce). Zástavní právo ještě nemusí znamenat problém, spousta dnes prodávaných bytu/domu je zatížena hypotékou původního majitele.
Další důležitý dokument je nabývací titul, který Vám napoví jak současný majitel nemovitost získal. V případě jakékoliv atypické stavby (např. mezonetový byt, půdní vestavba, apod.) vyžadujte kolaudační rozhodnutí a příslušnou stavební dokumentace. Dokumentaci je třeba porovnat s aktuálním stavem a případné změny nechat zanést. Pokud majitel kolaudační rozhodnutí nemá, může si jej nechat vystavit na stavebním úřadě.
2) Nákladovost nemovitosti
Podstatnou stránkou věci je nákladovost nemovitosti. Po majiteli nebo zástupci RK (zde doporučujeme, aby byla RK výhradně zastoupená) požadujte výpis vyúčtování energií za poslední tři roky. Ve vybraných případě se dá spolehnout na tzv. energetický štítek.
Nechte si předat potvrzení o aktuálním hospodaření SJV (společenství vlastníků jednotek) a o výši fondu oprav. Ptejte se také na plánované investice, které by mohly odvody do fondu oprav skokově navýšit.
3) Stavebně technický stav nemovitosti
Tato část velmi záleží na odbornosti kupujícího. Doporučujeme chodit na prohlídky minimálně ve dvou - více očí více vidí a nejlépe s někým, kdo se v této problematice dostatečně orientuje. U domu je potřeba zkontrolovat zejména střechu (prohlédnout i půdu), vnitřní rozvody (stoupačky, odpady, elektřinu, plyn, vodu), izolaci a fasádu. U bytu se zaměřte hlavně na podlahy, rozvody (eletřina, plyn voda), okna, koupelnu, kuchyň a toaletu. V případě, že nejste nebo nemáte ve svém okolí stavebního odborníka se lze obrátit na tzv. stavební inspektory. Zde doporučujeme vybírat z inspektorů, kteří jsou členové asociace inspektorů nemovitostí.
4) Příběh ze života
Zde se podíváme na příběh z reálného života. Jeden z našich kolegů kupoval nemovitost (byt) a málem se stal majitelem v nadpisu tohoto článku zmiňovaného “zajíce v pytli”. Body 1) a 2) byly u nemovitosti naprosto v pořádku a zbývalo tedy prověření stavebně technického stavu nemovitosti. První prohlídky bytu nenaznačovaly zjevné vady. Jelikož jsme však chtěli službu stavebních inspektorů osobně vyzkoušet, domluvili jsme se na prohlídce s certifikovaným stavebním odborníkem.
Již během osobní prohlídky, která trvala cca 1,5 hodiny bylo shledáno několik nesrovnalostí, ale vyčkali jsme na vyhotovení protokolu o nemovitosti. Ten nám byl doručen 48 hodin po prohlídce. Jednalo se o 28 stránkový soubor, který shrnul veškeré nedostatky na nemovitosti a to včetně fotodokumentace kritických míst. Dále dokument obsahoval předpokládané náklady na opravy či úpravy.
Příklady nedostatků jsou následující:
- nesprávné provedení podkladů podlah (zvedání lamel s nadměrným průhybem)
- nesprávné provedení ostění oken vstupní dveře bez bezpečnostních tříd
- technická místnost není dostatečně odvětraná pro spalný vzduh pro kotel
- špatné kotvení topných těles (radiátory kotvené pouze do sadrokartonu)
- nadměrný hluk ze schodiště ve společném prostoru
- nízká světlá výška ve vstupním prostoru (nezaneseno ve stavebním povolení)
Nakonec se tedy rozhodnutí o přivolání stavebního inspektora ukázalo jako správná volba. Stavební inspekce vyšla na několik tisíc korun. Ceny se pohybují v rozmezí od 5.000 Kč - 10.000 Kč (záleží na velikosti nemovitosti), ale odhalila řadu nedostatků laikovi na první pohled nerozpoznatelných.
Na základě této zkušenosti jednoznačně doporučujeme prohlídku nemovitosti se stavebním odborníkem, nebo alespoň s někým z Vašeho okolí (příbuzní, kamarádi, kolegové z práce, apod.).