Dnes jsem si připravil článek zabývající se hypotečními úvěry. Cílem tohoto článku je upozornění na hlavní zásady při žádosti nebo refinancování hypotečního úvěru. Určitě nebudeme zacházet do detailů, neboť by článek rozsahově sekundoval diplomové práci.

K jakému účelu lze použít hypoteční úvěr?

Mezi nejčastější účely pro použití hypotečního úvěru můžeme zařadit: 

• koupě nemovitosti
• výstavba
• rekonstrukce
• vypořádání dědických práv
• refinancování
• vypořádání SJM
• úhrada za převod členských práv
• vypořádání podílu na nemovitosti
• bez účelu (americká hypotéka) – na cokoliv

K hypotečnímu úvěru je zapotřebí vždy zástava (pokud nebereme v úvahu předhypoteční úvěr). Jako zástava může sloužit:

• nemovitost - byt, dům
• pozemek apod.

Nejčastěji tvoří zástavu kupovaná nemovitost. V případě nedostatečné výše lze přidat další nemovitost.

Hlavní věcí, kterou bude zajímat banku je bonita. Bonita vyjadřuje schopnost žadatele dostát svým závazkům. Jednoduše řečeno, vyjadřuje, zda je žadatel schopný hypotéku splácet. Bonita je u každého žadatele dosti individuální a posouzení se u jednotlivých bank liší.

Co je pro banky důležité při hodnocení bonity?

Zkoumají se příjmy, závazky, úvěrová historie atd. Jedná se o mozaiku, kde každý díl má svou určitou váhu a rozhoduje o výsledné úrokové sazbě a podobě smlouvy. 

Hlavní kritéria:

• osobní údaje (Věk, profese, vzdělaní, rodinný stav aj.)
• příjmy žadatele (Zaměstnanec, OSVČ, zkušební doba, doba určitá apod.)
• výdaje 
• životní minimum
• úvěrová historie a platební morálka (registry)
• aktuální stav pohledávek (kreditní karta, kontokorent, ručení, výživné)

Banky při hodnocení bonity nahlížejí do bankovních a nebankovních registrů, kde jsou k dispozici veškeré údaje k úvěrové historii a platební morálce. Přístupy bank k hodnocení prohřešků se mnohdy různí. Hlídejte si své platby! Pokud chcete mít přehled o své úvěrové historii, lze si nechat poslat výpis zmíněných registrů.

S hypotečními úvěry souvisí fixace úrokové sazby. Takto je označována doba, po kterou jsou úroková sazba a podmínky neměnné. K datu fixace můžete hypoteční úvěr doplatit, přejít k jiné bance nebo si vyjednat nové podmínky. Datum fixace se opravdu vyplatí sledovat. Pozor - datum uzavření úvěrové smlouvy není vždy datem konce fixace úrokové sazby. 

Jak je na tom Vaše banka?

Mnohdy se setkávám s tím, že je pro klienty nejdůležitější úroková sazba. Na nabídky úrokových sazeb si dejte pozor, banky nestanovují úrok podle stejné metodiky.  Banky používají německý a francouzský časový standart. Německý standard pracuje s třiceti dny v měsíci, tedy 360 dny v roce. Francouzský s aktuálním počtem 365 dní v roce. Rozdíl pěti dnů udělá malou změnu v úrokové sazbě.

V našem srovnání se těchto rozdílů bát nemusíte, používáme jednotnou metodiku.

Při vyjednávání hypotéky je dobré pečlivě srovnávat podmínky, jelikož každé zaváhání může v budoucnu přivodit zbytečné starosti. Pozor si dávejte zejména a tzv. Negative pledge, který se začal používat s novým občanským zákoníkem. Jedná se o zákaz zcizení (prodeje) nebo zákaz zatížení (zástava, břemeno atd.), které se promítne do příslušného katastru nemovitostí na list vlastnictví. Tento záznam prakticky znemožňuje refinancování bez souhlasu původní banky!

V našem portfoliu se najdou i banky, který tento přístup neaplikují. Leckdy stačí zmínka při vyjednávání úvěrové smlouvy.

Jaké banky to jsou? Napište nám!

Zvýšenou pozornost věnujte poplatkům. Může se stát, že si banka naúčtuje některé zbytečné poplatky. Mohou to být poplatky za vyřízení úvěru, vedení úvěrového účtu, poplatek za zrychlené čerpání (návrh na vklad na KÚ). 

Své klienty provádíme celým procesem, vždy se mají na koho obrátit s jakoukoliv otázkou. Snažíme se šetřit čas i peníze. 

Zajímá vás porovnání nejenom úrokových sazeb, ale i dalších podmínek? 

Tip:

Plánujete v budoucnu hypotéku? Zkuste již nyní odvádět určitou část příjmu (ve výší budoucí splátky) a vyzkoušejte si, jaké to bude, až budete úvěr opravdu splácet.  Tato zkušenost se Vám hodí i pro určení splatnosti hypotečního úvěru a stanovení měsíční platby.

Napište nám Vaše zkušenosti! Kontakty najdete v pravém horním rohu obrazovky.